„Pokud chcete investovat v nemovitostech, vezměte si k někoho k ruce. Dejte na chemii a doporučení. Není ostuda požádat o pomoc někoho, kdo o věci ví víc než vy. Ostuda je zbytečně prodělat peníze.“
Možná je taky znáte. Přišli k penězům a chtěli si splnit životní sen. Otevřít si malý hotýlek. Někde v horách. Nebo na pobřeží. Nikdy před tím to nedělali. Zkušeností ale měli hromady. Vždyť přece tolikrát v něčem podobném bydleli. A pak přišli o iluze. A o peníze.
Jiní tvrdě makali na své firmě, až jim začala být malá. A tak chtěli do nového. Lepšího. Většího. Vyhlédli si pozemek. Fabriku. Cokoliv jiného. Podepsali smlouvu. Pak zjistili, že něco přehlédli. Protože to jednoduše nikdy před tím nedělali. A taky přišli o peníze.
Tak přesně tomuhle se snaží předcházet Jan Adámek z Jan Reality. Někdo by ho prostě nazval realiťákem. Honza ale toho dělá daleko víc. Snaží se svoje klienty provázet úskalími realitního byznysu. Ať na straně kupující, nebo prodávající. A přivést je k prosperujícímu podnikání. Alespoň co se nemovitostí týče.
Nemovitosti nejsou pro moji bublinu častým tématem rozhovorů. Alespoň ne v byznysu. Právě proto jsem si Honzu pozval, aby nám v nich udělal jasněji. Na co jsem se ptal?
🔸 Čím hotelnictví může inspirovat ostatní obory?
🔸 Jak naložit se zpětnou vazbou od klientů?
🔸 Na co si dát pozor při nákupu komerční nemovitosti?
🔸 Proč si jako kupující vzít k nákupu vlastního realiťáka?
🔸 Jak se chystá využít umělou inteligenci ve vlastním podnikání?
Pokud momentálně nějaký nákup řešíte, mohl by vás zaujmout bonus, který Honza přichystal. Jde o checklist „Na co si dát pozor při koupi komerční nemovitosti“.
Stáhnout si jej můžete níže.
BONUS NA CO SI DÁT POZOR PŘI KOUPI KOMERČNÍ NEMOVITOSTI (Kód bonusu: NCDPNK)
PŘEPIS ROZHOVORU
Martin Hurych
Dobrý den. Já jsem Martin Hurych a tohle je další Zážeh. Dnešní bude tak trochu speciální, protože se po delší době pustíme mimo probádané vody a podíváme se někam, kde většina z mojí cílovky se tak často nepodívá. Podíváme se na reality, speciálně na komerční reality a úplně nejvíc speciálně na hotelnictví. K tomu jsem si tady pozval hosta z nejpovolanějších, Jana Adámka, ahoj.
Jan Adámek
Ahoj, Martine.
Martin Hurych
Jan je majitelem dvou firem, JAN Reality a JAN Hospitality. Jak mi Honza říkal, tak to nemá nic dohromady s nemocnicemi, ale opravdu s hotely. Honza je tu i proto, že je zarytým posluchačem Zážehu, za což mu děkuji a životní optimista. Sedí to?
Jan Adámek
Sedí a já děkuji tobě za Zážeh, protože tolik inspirace a zajímavých hostů a nových oborů, to člověk jen tak nepotká, takže je radost to poslouchat.
Proč jednou za čas vyráží na tůru sám se sebou?
Martin Hurych
Tak jsme si vyměnili komplimenty. Než se pustíme do tebe, do tvých firem a do realit, já jsem zjistil, že máme pár věcí společných. V přípravě jsem našel, že rád chodíš po lese, po horách, tak mě napadlo, pojď nám říct, kde to máš nejradši, kde to znáš jenom ty, proč to tam máš rád a proč bychom se tam měli za tebou jít podívat.
Jan Adámek
Kdybych ti řekl, kde to znám jenom já, tak tam všichni půjdou a už to nebude moje, ale takové místo vlastně ani není. Popravdě k chůzi si nacházím čím dál tím víc lásky a potřeby. Hodně mě posunul Covid, protože když byl Covid, tak se mi nechtělo jezdit MHD, abych to nechytnul, a tak jsem vymýšlel jiné způsoby a jezdil jsem na kole a chodil pěšky. Najednou jsem zjistil, že mohu jít z domova do kanceláře hodinku, hodinku a čtvrt parky a zahradami pěšky. Nadchlo mě to a od té doby chodím v podstatě denně. Kromě toho jsem si začal plnit takový sen, že jednou za půl roku, nebo za rok vyrazím sám na túru do lesa. Jdu bez mobilu, jdu bez počítače, bez spojení s moderním světem a cílem je chodit a přemýšlet, nebo nepřemýšlet, zkrátka nechat hlavu, ať si dělá, co chce, ať si mozek odpočine.
Martin Hurych
Jaké to je sám se sebou?
Jan Adámek
Pokaždé je to jiné, což je pro mě šokující, nikdy to není stejné. Když jsem byl poprvé, tak jsem si vzal zápisník, že si budu dělat zápisky nad nápady, co mě napadnou, a napsal jsem za celou dobu tři věty. Když jsem teď byl naposledy, tak jsem si vzal zápisník jenom proto, že je fajn ho mít, když nemáš mobil, kam by sis zapisoval a popsal jsem půl sešitu. Je to tedy různé a je to absolutně úžasná věc. Musel jsem si k tomu dojít, já jsem dříve nechtěl být moc sám, potřeboval jsem být pořád s někým a čím jsem starší a čím více nějak pracuji sám na sobě, tak potřebuji být občas sám. Je to úžasná očistná kúra.
Jak se dostal ke komerčním realitám?
Martin Hurych
To ti gratuluji, protože spousta lidí nedokáže být takto dlouho sama se sebou. Pojďme k tomu hlavnímu tématu, kvůli kterému jsme se tu spolu sešli. Pojď nám povědět, jak ses dostal do realit a jak ses dostal speciálně k hotelnictví a ke komerčním realitám.
Jan Adámek
Ty věci jsou v souvislosti. Já jsem kdysi začal pracovat pro jednu britskou firmu a měl jsem svěřených několik obchodních sítí, které jsem měl na starosti. Prodávali jsme hodinky Swatch, kosmetiku Body Basics a kvalitní turistické suvenýry Blue Praha a bylo toho více. Jednoho dne jsem měl trochu hotovo a majitel se rozhodl, že koupí hotel Jalta v Praze na Václavském náměstí. Mně řekl, ať to dělám s ním a já jsem hrozně nechtěl. Potom mě ale přemluvil, ta práce mě nadchla, tak jsem se stal hoteliérem, ačkoliv jsem o tom popravdě moc nevěděl. Byl jsem na školení v Anglii a tu práci jsem si zcela zamiloval a ukázalo se, že to setkání s Jaltou bylo osudové.
Když jsem pracoval v hotelu Jalta, tak jednoho dne přišel čas koupit si byt. Chtěl jsem si koupit byt, ale servis od realitní kanceláře v roce 2002, nebo 2003 byl absolutně katastrofální. Chtěla se po mně spousta milionů a ještě navíc platit provizi realitce, což není úplně správně, aby kupující platil provizi, pokud si nic neobjednal. Bylo to hrozné, ale ten byt jsem si nakonec vybral a koupil a jsem nadšený, že jsem ho koupil, protože jsem ho koupil dobře. Tehdy jsem si ale řekl, jak může někdo existovat s takovými službami. Začal jsem tedy přemýšlet o tom, jestli bych neměl opustit hotelnictví a věnovat se této činnosti.
Potom mě léta přemlouval jeden kamarád, abych do toho šel s ním, že budeme konkurenti spolu a koupíme si franšízu Century 21. To je americký řetězec, jeden z největších franšízových realitních řetězců na světě, velice úspěšný, a tak jsem řekl, že souhlasím. Odešel jsem tedy od těch Britů, kde jsem do té doby pracoval a založil jsem si svoji firmu, respektive JAN Hospitality na prodej hotelů a komerčních nemovitostí, továren a pozemků a JAN Reality na prodej bydlení. Mým cílem bylo být takovou bílou vlaštovkou, bílou holubicí na tom realitním trhu a dělat ty věci tak, jak se podle mě mají. Já jsem poměrně náročný zákazník a rychle ti řeknu, jak to chci. Když mi to naservíruješ, tak je to super, ale když ne, tak se hněvám. Rozhodli jsme se tedy, že to budeme dělat tak, jak si myslíme, že je to pro ty klienty nejlepší a klienti nám to pořád pomáhají vylepšovat. Na začátku to byl boj,
protože to byl prales, to byla strašlivá džungle, ale dnes už je to mnohem lepší. Standard realitních služeb je dnes nekonečně výš než v roce 2010, kdy jsme tu firmu s manželkou zakládali.
Jak se podniká v oboru, který nemá skvělé renomé?
Martin Hurych
To jsi mi sebral otázku z jazyka, já jsem se právě na to chtěl zeptat. Okolo sebe vidím spoustu šikovných realitních makléřů, nicméně ten obor jako takový pořád nemá úplně nejlepší renomé, bych řekl. Jak se ti v tom podniká a jak se v takovém segmentu trhu buduje dobré jméno?
Jan Adámek
Já už jsem si zvykl, ale mohu ti říct, že když jsi ředitel hotelu na Václavském náměstí a máš takovou pěknou vizitku a druhý den máš vizitku, že jsi majitel realitní kanceláře, tak se na tebe nikdo ani nepodívá. To byl pro mě šok, protože mě vůbec nenapadlo, je to až tak moc. Na druhou stranu mi to bylo trochu jedno, já mám svoji databázi kamarádů, přátel, mám svoji sféru osobního vlivu, ti lidé mě znají a ví, kdo jsem. Vědí, že když dělám hotel, tak to dělám nejlépe, jak umím, a když dělám reality, tak stejně tak. Nicméně reality jsou takový obor, který nebyl vůbec regulován, mohl to dělat každý. Když nebyla regulace, tak stačilo, že jsi získal IČO a mohl to dělat každý. Dnes už to čerstvě regulované je, ale asi bohužel ne dost. Tím, že to mohl dělat každý, tak to opravdu dělala spousta lidí, kteří o tom nic neví. Já mám názor, že reality jsou jeden z mála oborů, který je nejsložitější ze všech prací, co můžeš dělat, protože ty musíš mít znalosti právní, finanční, technické, stavební, obchodní, marketingové a ještě musíš umět komunikovat. Ta komunikace je na tom vůbec nejdůležitější. Je to fakt multioborový přesah a mít všechny ty znalosti a mít tu praxi je náročné, hrozně se to podceňuje a je to škoda.
Martin Hurych
Musíš, nebo bys měl, pokud to chceš dělat dobře?
Jan Adámek
Pro mě je to jedna a ta samá věc. V naší firmě je to tak, že musíš a jak říkám, působení sítí typu Remax, Century, ERA a dalších osvícených menších realitních kanceláří díky tomu, že zabírají pořád více a více trhu, se i ty znalosti zvětšují. Začíná to být opravdu více profesionální obor, což si také zaslouží.
Jak se vypracoval na jedničku v segmentu?
Martin Hurych
Ty ses vybudoval na pozici jedničky v rámci prodeje hotelů, jestli jsem to dobře pochopil.
Jan Adámek
Prodeje českých hotelů. Zní to zajímavě, není to podle učebnice, že musíš vždycky najít nějaký obor, abys byl jednička na trhu. Je to spíše o tom, že ten český hotelový trh je rozdělen v zásadě na české hotely, které jsou všude a trochu v Praze, a na mezinárodní, které jsou zejména v Praze a trošku Brno, Plzeň, Ostrava, Olomouc, Budějovice. Ten rozdíl je v tom, že ty veliké mezinárodní hotely vlastní veliké mezinárodní investiční skupiny, nebo investiční fondy, penzijní fondy. O ty se starají veliké mezinárodní konzultační firmy typu Cushman & Wakefield. Potom máš zbytek toho trhu a ten pro Cushman & Wakefield a tyto veliké společnosti není zajímavý. Pokud je to byznys pod 15 milionů euro prodejní ceny, tak je to nezajímá, protože se na tom neuživí. Tady té práce je stejně, ale marže je malá. To je tedy náš prostor a tam jsme největší na českém trhu, ale upřímně řečeno, my jsme také jediná full servisová agentura. Cokoliv v hotelu potřebuješ, tak to buď umíme přímo my vlastními silami, nebo máme svoje partnery.
Jak funguje hotelový byznys?
Martin Hurych
Něco mi říká, že když vlezu do hotelu, tak ten, kdo ten hotel vlastní, velmi pravděpodobně není ten, který ten hotel provozuje. Pojď nám v tom udělat trochu jasno, když se někam jedeme ubytovat, jak takový hotelový byznys funguje.
Jan Adámek
Lidé si myslí, že Marriott vlastní hotely Marriott a Hilton vlastní Hiltony, ale tak to téměř nikdy není. V Americe je to malinko jinak, ale obecně platí, že je nějaký majitel hotelu, ta nemovitost bývá velice drahá, protože bývá veliká a na dobrém místě. Když tedy za metr čtvereční dáváš 200 tisíc Kč a těch metrů čtverečních tam máš 10 tisíc, tak to jsou miliardy a to si samozřejmě nemůže jen tak kdokoliv dovolit. Obvykle je tedy nějaký vlastník té nemovitosti samotné a ten to nějakou formou nechává někoho provozovat. Buď je to nájemní smlouva, to je jednoduché, to je jako obchody, nebo je to smlouva operátorská, což může být franšíza, že si pronajmeš franšízu. Marriott je franšíza, Accor je franšíza, Novotel, Hilton, Fairmont, teď tady bude nový nejluxusnější hotel v Praze, bude to Fairmont, což je také franšíza. Nebo máš management kontrakt, takže si najmeš manažera, odborníka na hotelnictví, který ti vede ten hotel, ale všechny výnosy i náklady jdou na tvůj vrub. Je to jako každý franšízant. Franšízant si velice dobře chrání svoji značku, nemá moc povinností a má hodně práv.
To se hodně vyvěralo v Covidu. Když byl Covid, tak spousta těch franšízorů pořád vyžadovala placení poplatků, ačkoliv věděla, že žádný byznys není, protože je Praha zavřená. U nás je třeba český řetězec CZECH INN HOTELS, ti to provozují sami na sebe formou nájmu, nebo OREA, všichni znají OREU, nebo CPI. CPI má mezinárodní brandy, jako je třeba Clarion, OREA má svůj vlastní brand a OREA má i mateřskou firmu, která vlastní ty nemovitosti, pro kterou je provozuje. Kdybychom však pominuli tyto společnosti, tak u těch nezávislých jednotlivých hotelů je to obvykle tak, že je tam nájemce, který se o tebe stará jako o hosta, nebo je to tak, že to provozuje přímo vlastník, nebo vlastníkova rodina.
Čím se v hotelnictví můžeme inspirovat?
Martin Hurych
Ty kromě hotelů děláš i další komerční reality, takže máš náhled i do dalších druhů podnikání. Co si třeba my, kteří se do hotelu jedeme tak maximálně párkrát do roka ubytovat a užít si víkend, nebo dovolenou, můžeme z tohoto byznysu vzít dobrého? Kde bychom se mohli třeba v hotelnictví inspirovat? Mluvíme k výrobním firmám, mluvíme k ajťákům, mluvíme ke stavebnictví a v této branži je modla efektivity ve výrobě. Je něco podobného, z čeho bychom si mohli vzít příklad z hotelnictví?
Jan Adámek
Myslím, že je to obchodní stránka v tom směru, že pro hotel je zcela zásadní ne ten první pobyt hosta, ale aby se ten host vrátil a aby řekl všem svým kamarádům, aby tam zajeli. Jak dobře známo, naše lidská mysl funguje spíše na negativní bázi, takže o špatnou zkušenost se podělíš s 18 lidmi. Když to bylo super, tak to řekneš dvěma, možná třem a o to více ty se musíš snažit, aby ti lidé byli spokojení. Když jsem byl v hotelu šéf, tak jsem měl hrozně rád, když hosti byli nespokojení a řekli to, protože jsme v 99 % byli schopní tu jejich nespokojenost otočit v extrémní spokojenost a loajalitu, že už nejezdí nikam jinam.
Co si myslím, že by mohlo být zajímavostí, je, že tím, že se jedná o to, aby ten klient přišel znovu, aby si to vaše auto koupil znovu, nebo si u vás ten software objednal znovu, tak ono to není o tom produktu samotném. Je to o tom, jak já ten produkt podám. V hotelu jsou zcela zásadní tři okamžiky, check in, check out a snídaně. Check in znamená příjezd, první setkání s hotelem, jak se na tebe podívají, co ti řeknou, jak se usmějí, jestli o tobě něco ví, když by mohli. Check out je to samé, check out je poslední okamžik, kdy ty jsi spjatý s tím hotelem. Pokud odjíždíš nadšený, nebo plný dobrých emocí, tak to velmi pravděpodobně ohodnotíš dobře na TripAdvisoru, na Bookingu, napíšeš to na Facebook, řekneš to kamarádům. Poslední je snídaně a ať chceme, nebo nechceme, snídaně tě baví, i lidé, co nesnídají, na dovolené snídají, když je snídaně pestrá a lokální. Vždy se snažím říct hoteliérům, aby to dělali tak, jak to dělaly jejich babičky, které tam žily. Nedělejte tady koláče z Lidlu, nebo z Makra, upečte nějakou místní specialitu a udělejte ji každý den čerstvou, ať to každý vidí a ať je to pestré. Nám se to povedlo s jedním klientem v Krásné Lípě, kde jsme ten koncept snídaní opravdu doladili do fantastické úrovně, až bych řekl, že přehnané a to jsou za mě nejlepší snídaně v České republice. Je to Hotel Lípa v Krásné Lípě, je to takový zadeček světa, severní Čechy na hranicích s Německem, ale ten zážitek a ten servis personálu a snídaně jsou super.
Proč k realitním službám přidal i konzultační byznys?
Martin Hurych
To potvrzuji, byl jsem tam. Ty jsi říkal, že radíš hoteliérům. Znamená to, že nejsi jenom realitní makléř, ale že jsi i realitní a byznysový konzultant?
Jan Adámek
Rozhodně. Vzniklo to jednak tím, že mě to hrozně baví. Mám úžasný tým lidí, zkušených hoteliérů, já jsem v hotelnictví 20 let, jedna kolegyně dokonce 32 let, což je úplně neuvěřitelné. Pracovala na jednom místě a vypracovala se až do nejvyšších pozic. Všichni mí kolegové mají mnoho let různých zkušeností z hotelnictví a to je jedna věc.
Druhá věc je, že nás to ohromně baví, máme zkušenosti i ze zahraničí a hodně sledujeme trendy, jezdíme po konferencích, sami někdy přednášíme, častěji jsme posluchači a teď se toho hrozně moc děje. Ono se toho děje všude, umělá inteligence, energie, digitalizace, automatizace, děje se toho všude, ale zrovna hotelnictví a reality jsou extrémně rigidní. Tam než se něco přijme, než se něco
změní, to už musí hodně bolet. Ono už to bolí, takže najednou to jde a to je jeden důvod, proč děláme konzultanty.
Druhý je zcela pragmatický. Když jsem otevřel firmu v roce 2010, tak tady ještě doznívaly dozvuky finanční krize a moje představa byla, že budu prodávat hotely, protože jsem v tom borec. Do té doby jsem prodal dva. Najednou se ukázalo, že nebudu prodávat hotely, protože je nikdo nemůže koupit, protože tehdy ještě neměli lidé peníze, jako mají dnes, nevydělávalo se tolik. Za druhé, banky nefinancovaly, takže ti banka nedala žádný úvěr, ale potom přišly první ruské banky, které začaly úvěrovat hotely, protože jim nic jiného nezbylo, aby se na tom trhu chytly. Od roku 2012, 2013 už to začalo fungovat. Já jsem tedy musel být konzultant, protože jsem neměl na výběr.
Jak se stát dobrým hoteliérem?
Martin Hurych
Já mám někdy pocit, že když někdo přijde k penězům, tak spousta lidí si chce plnit sny. Já osobně sním o nějakém malém baru na horách. Spousta lidí se vidí v penzionku, v nějakém malém hotelu, ať už měli někoho mezi předky, kdo měl nějakou hospodu, nebo mají pocit, že jsou to dobře uložené peníze. Jak je to doopravdy? Já totiž mnohdy vidím, že to první nadšení velmi rychle končí a ta kvalita rychle klesá. Jak se podle tebe stát dobrým hoteliérem a co pro to mít kromě peněz?
Jan Adámek
Ten obor je sám o sobě úžasná věc. Pokud tě baví sloužit lidem v dobrém slova smyslu, poskytuješ službu, ti lidé ji rádi konzumují a za to se na tebe usmívají a povídáte si, tak pak jsi ten správný člověk. Pokud tě to nebaví, tak to nedělej, nebo si na to někoho najmi. Hotelnictví a restaurace, gastronomie obecně přitahuje lidi srdcaře, kteří milují tu práci, dělala to jejich máma i táta, oni to budou dělat také, ale chybí tam ten mozek. Potom jsou zase investoři, kteří mají jenom ten mozek a excelovou tabulku a musí ti to dole vyjít. Ty ale potřebuješ kombinaci obojího, musí tam být to srdce a musí tam být ten mozek a pokud se ti to povede dát dohromady, tak máš šanci v tom uspět. Je potřeba si uvědomit, že často ten byznys je 7 dní v týdnu, 24 hodin denně a ty největší nepříjemnosti se obvykle dějí v hodně nepříjemnou chvíli, když se ti to nehodí, nebo jsi na dovolené. Pak jde o to mít systém, jak řeším věci ve chvíli, kdy nejsem přítomen a to není nic jiného, než mít systém, což není složitá věc.
Když máš chuť investovat svoje peníze, tak koupě hotelu může být zajímavá forma. Někteří naši klienti to mají tak, že manželka dobře vydělává a manžel by rád něco také, tak si koupí hotel a dělá v tom hotelu, nebo obráceně. Někteří klienti to mají tak, že se chtějí odvděčit rodnému městu, odkud vzešli. Vydělávají peníze v Chicagu, nebo v Praze, nebo v Brně, ale jsou z Veselí nad Lužnicí a tam je na náměstí hotýlek, tak ho koupí, zrekonstruují, protože na to mají peníze a pronajmou to. Ten nájemce tam potom provádí hotelovou činnost a oni se odvděčují městu tím, že je to pěkné a dostaneš tam dobré jídlo a dobré ubytování.
Je taková zajímavost, že spousta lidí se toho trochu bojí, protože mají pocit, že tomu nerozumí. Ti ostatní mají pocit, že když spali desetkrát v hotelu, tak už tomu rozumí a oba extrémy jsou moc. My na to říkáme, že si stačí vzít konzultanta, nebo k tomu připravíme nějaký plán. Investoři si nás občas najímají na to, abychom jim pomohli dát na to všechno pozor a jednou za měsíc, kvartál, půlrok, nebo rok děláme analýzu. Sledujeme, jestli se tržby vyvíjí, kam mají, obsazenost, průměrnou cenu, jestli jsou náklady v pořádku, jak by měly být a jak jsou na tom hodnocení od klientů. To je čím dál tím důležitější věc, protože generace Z jezdí jenom podle hodnocení. Já sám nejezdím nikam pod 8,5 na Bookingu, protože ta nabídka je veliká, mohu si to dovolit a ten servis je potom znát. My tady sloužíme jako někdo, kdo pomůže v těch profesních věcech a vlastník, nebo investor se nemusí bát, že nebude vědět, jak na to a nebude vědět, co s tím, když bude průšvih. My jsme tu od toho, ale těch firem je samozřejmě spousta, takže se dá domluvit někdo, kdo je vám sympatický a kdo vám pomůže ohlídat, že ta investice je správná investice.
Jak naložit se zpětnou vazbou od klientů?
Martin Hurych
Ještě se vrátím k hvězdičkám. To je mimochodem další věc, kterou si podle mě spousta kšeftů může vzít inspiraci. Na druhou stranu, vzhledem k tomu, jak je to otevřené a každý se může vyjádřit ke všemu, je to fér? Ty jsi říkal, že nejezdíš pod 8,5, já osobně nejezdím pod 9, ale někdy, když se mi líbí, tak si prohlédnu ty negativní konotace a vidím, že jsou tam úplné blbosti. Jak třeba proti tomu bojovat, nebo jak s tím pracovat?
Jan Adámek
Tohle je složitá věc, ale v zásadě s tím můžeš pracovat jenom tak, že děláš dobře svoji práci, že ty lidi, které zaměstnáváš, to baví a že mají chuť s tím něco dělat. Já vždycky radím i hoteliérům, aby hodnotili svoje lidi a dávali jim bonusy podle hvězdiček. Já mám jeden zážitek, protože Michal Tučný kdysi zpíval s Annie Rattlesnake, Ankou Chřestýš a já jsem netušil, že když Anka Chřestýš jezdila do Československa, tak se vždy ubytovala v konkrétním pokoji hotelu Jalta. Koupili jsme hotel Jalta v roce 2003, přijela Anka Chřestýš a řekla, že jde nahoru. My jsme jí řekli, že musí přijít na check in a ona říkala, že má vždy pokoj 610, ale ten byl zrovna obsazený. Nějak jsme to nakonec vyřešili a ona si objednala kávu. Následně si mě zavolala a řekla, že ta káva byla moc černá, příliš hořká, příliš horká, strašně drahá a že už k nám nepřijede. Oni tam asi měli nějaké kontakty, ale bylo to s minulým vlastníkem a s minulým personálem, na což nemůžeš reagovat. Jediná cesta je si to skutečně odpracovat. Já myslím, že princip je správný, ale pravda je ta, že anonymita sociálních sítí umožňuje tu žluč dostat ven a někdy je to fakt nespravedlivé.
Jaké další komerční reality dělá?
Martin Hurych
Otočme list. My jsme říkali hned na začátku, že neděláš jenom hotely, že děláš i další komerční reality. Jaké tedy děláš?
Jan Adámek
Na nás se obrací klienti buď s nabídkou, nebo poptávkou. Nabídka je, že mají pozemek, chtějí ho prodat a jsou to nějaká pole. Teď zrovna to byl příklad na Kladně, kde jsme zjistili, že ta pole jsou v územním plánu budoucí stavební pozemek, takže klient očekával cenu kolem 50 Kč za metr a nakonec byly v tisících za metr. Zrovna jsme mu tedy udělali radost, ale zcela jsme tím zruinovali rodinné vztahy, protože těch spoluvlastníků bylo více a najednou se do toho opřely láskyplné švagrové.
Teď máme třeba na starosti kancelářskou budovu na zajímavém pozemku v Praze 4, kde jsme zase zjistili, že tam je stavební potenciál. Jednou z toho tedy bude nádherný developerský projekt, pravděpodobně nájemních bytů, kterých tam bude spousta. Také za námi ale přišel klient, že potřebuje prodat továrnu, truhlárnu, prodávali jsme potravinářskou společnost, logistická centra, udělali jsme tři retail parky. Byl pozemek, prodávající nevěděl, co s ním, spojili jsme se s potenciálním investorem a udělali jsme celou akci společně tak, že se pozemek prodal, postavil se tam retail park a ten se prodal konečnému investorovi.
Na co si dát pozor při nákupu komerční nemovitosti?
Martin Hurych
Pokud tedy moje bublina chce akcelerovat a chce něco pořídit, na co si třeba dát pozor při nákupu komerční nemovitosti?
Jan Adámek
Těch věcí je celá řada. V první řadě je potřeba prozkoumat právní rámec, jestli ten vlastník je skutečně vlastník a jaké tam jsou závazky z minula. Když dnes kupuješ továrnu z privatizace, tak tam mohou být třeba ekologické škody, nebo tam mohou být nějaké závazky vůči pozemkovému úřadu, obci, nebo sousedům.
Hodně bych si dal pozor na ekologii, dal bych si pozor na příjezdové cesty, katastrální věci. Ty si koupíš továrnu, ale ten pozemek okolo může být státní. Teď jsme zrovna řešili projekt někde u Chomutova, kde je fantastické místo, kde by měla stát Billa a obchodní centrum, akorát cestu vlastní soukromý vlastník. Když se s ním nedohodneš, tak máš smůlu a dohodnout se neznamená podepsat smlouvu, že tam můžeš jezdit. Dohodnout se znamená mít věcné břemeno v katastru nemovitostí, nebo dokonce odkoupit nějakou část ideálního podílu. To jsou základní věci.
Ta třetí je, jaké máš záměry, co s tím chceš dělat. Chceš tam něco stavět, nebo máš továrnu, kde máš hodně lidí, kteří musí někde bydlet, musí někde parkovat, možná je budeš svážet autobusem, musí se někde stravovat. My Češi musíme mít svoji kantýnu a manažeři musí mít firemní auto, to je v naší DNA a tyto věci je potřeba mít promyšlené. Pokud chceš stavět sklad a budeš mít ten moderní dvanáctimetrový, nebo dokonce osmnáctimetrový na výšku, musíš zase prozkoumat územní plán. Také musíš vyřešit, jestli nebudeš moc hlučný a nebudeš rušit sousedy. Potom je logistika, takže musíš řešit, jestli do té lokality může přijet veliký náklaďák, jestli máš 150 dodávek denně, lidé si budou stěžovat. Všechny tyto věci je třeba vzít v úvahu a pokud ti na to nestačí vlastní kapacita, doporučuji si vzít poradce, ať už je to právník, nebo makléř, který s tím má zkušenosti.
Martin Hurych
To jsem se zrovna chtěl zeptat. Vy tedy tyto konzultace děláte také?
Jan Adámek
My děláme tyto konzultace vždy s ohledem na to, co ten klient potřebuje. Nedávno jsme dělali u Dobřichovic logistický areál, ve kterém bude výroba šroubků. Je to zajímavá věc s drobným problémem, ty tam nemůžeš dojet velikým autem. Kromě toho jsem se na přání klientů stal znalcem v oceňování nemovitých věcí, protože to někdy potřebuje každý. Často to potřebuješ, když to pronajímáš kvůli daním, nebo když to prodáváš, chceš mít přehled, nebo to potřebuješ do účetní závěrky či do auditu. Já jsem se rozhodl, že budu specialistou na naceňování hotelů a továren a složitějších věcí. Rodinné domy nejsou zas taková zábava, ale když musíš zapnout mozek a fakt o tom přemýšlet, tak to je to, co mě baví.
Proč si jako kupující vzít k nákupu vlastního realiťáka?
Martin Hurych
Mně tak amatérsky na mysl tane, že klasický realiťák ti řekne, jak je to krásné, že je to ve slevě a ať si to rychle koupíš. Nikdy by mě ale nenapadlo tyto věci, o kterých ty mluvíš, po realiťákovi chtít.
Jan Adámek
Ty to máš chtít po prodávajícím, realiťák, který zastupuje prodávajícího, má své zájmy. On ti nesmí nic zatajit, to v tom zákoně je, ale jsou věci, které ti nemusí nutně říct na první schůzce. Z toho důvodu doporučuji mít svého realiťáka, pokud kupuješ něco za miliony. Jestli máš nějaký rozvojový plán, jestli přemýšlíš o tom, že až budeš starý a nebude tě to bavit, tak to celé zabalíš a pronajmeš to, tak potřebuješ trošku víc. V tomto směru se nelze spoléhat na makléře, který zastupuje prodávajícího, protože on má úplně jiné úkoly. On brání zájmy svého klienta. Já bráním zájmy toho, kdo si mě najme a s kým mám podepsanou smlouvu a bráním je do roztrhání těla. Komerční nemovitosti jsou jiné než bydlení a je tam spousta odborníků, kteří ti poradí, a stojí to za to. Vůči těm milionům, co dáš za tu investici, ta poradenská feečka nejsou tak veliká, ale mohou ušetřit spoustu trápení. Kolikrát se stalo, že to klient koupil a hned to musel prodat, protože tam nešlo udělat to, co on chtěl.
Co se Honzovi v podnikání povedlo?
Martin Hurych
Teď jsme probrali, jak pomáháš budovat podnikání druhým, pojďme se soustředit na podnikání tvoje. Co se ti za poslední dobu extrémně povedlo? Na co jsi hrdý?
Jan Adámek
Já jsem úplně nejvíce hrdý na tým, se kterým spolupracuji. Musím říct, že máme ve firmě samé pozitivní lidi, kteří přinášejí štěstí do života. My zastáváme tzv. horizontální strukturu, takže rozhodujeme všichni spolu. Já jsem majitel, některé věci jsou vyhrazené majiteli, což je přirozeně hodně o financích, ale ty zlepšovací nápady, jak lépe sloužit zákazníkům, přicházejí od kolegů. My ty věci vymýšlíme dohromady a ten tým je úžasný, jsem na to pyšný a také trvalo pěkných pár let, než se nám to podařilo vybudovat.
Martin Hurych
Kolik vás je?
Jan Adámek
13 a všichni jsme na stejné úrovni. Dokonce i paní na úklid, kterou jsem ještě nikdy neviděl, protože uklízí vždy v době, kdy tam nejsem, ale my si na nic nehrajeme. Všichni jsme si nějakým způsobem rovni, jak jenom to jde a pro mě je to i osobní radost, protože mám velmi rád tým lidí okolo sebe, kde to funguje a nám to fakt funguje.
Navíc jsem byl kdysi diktátor, když jsem byl mladík a pracoval jsem v Carrefouru, tak jsem nařizoval a diktoval, co bude kdo dělat. Jednoho dne jsem si ale všiml, že se tomu ti lidé smějí, stejně to dělají jinak a já jsem zjistil, že vůbec nevyužívám potenciál těch lidí. Každý jsme jiný, to je pro mě také složité, ale každý máme nějaký potenciál a já jsem ho v nich vlastně dusil. To byl okamžik, kdy se to začalo ve mně lámat a potom jsem si přečetl nějaké knihy o horizontálním vedení firem a od té doby se to snažím provozovat. Druhá věc, na kterou jsem pyšný, je, že jsme se konečně pustili do digitalizace a má to grády. Je to náročné, ale ty výsledky jsou ohromující.
Jak vypadá digitalizace firmy v praxi?
Martin Hurych
Digitalizace je hrozný buzzword. Pojď nám to říct nějak konkrétně, co třeba zrovna u vás ve firmě teď digitalizujete, aby byly nějaké hmatatelné nápady a inspirace.
Jan Adámek
První krok bylo CRM, které jsme zavedli před třemi, čtyřmi roky. Dlouze jsme ho vybírali, pak jsme vybrali a to nám úplně změnilo život. Máme eWay, což je doplněk v Outlooku, česká věc, ale docela v pohodě, je hodně technická, takže je to spíše pro chlapy. Tehdy byl Pipedrive příliš drahý na to, co v té době uměl, jinak jsme to také chtěli a dnes bychom asi pravděpodobně šli do tohoto řešení.
Druhý posun je, že máme naprogramovaný systém, jak komunikujeme s klienty. Když máme novou nabídku, tak ti pošleme velmi osobní nabídku, byť to je částečně automatizovaná věc. Teď zrovna také přecházíme k bezpapírovému kolování dokladů, účetnictví, faktury, management accounts, manažerské reporty a podobně, takže 1. 7. končíme s papírem a pokračujeme v dalších věcech. Teď zavádíme notion systém, děláme si interní databázi. Máme typy nabídek a už od léta budeme posílat klientům pouze odkaz na web. Nebudou už žádné soubory PDF, žádné přípony, žádné zaplevelování internetového světa, ale naprosto profi nabídka, ke které ti lidé mohou mít přístup a dokonce ji mohou komentovat. Věřím, že to bude posun jak pro nás, tak pro klienty.
Jak změní obor umělá inteligence?
Martin Hurych
Zároveň jsi mezi řečí několikrát říkal, že umělá inteligence změní váš obor. Jak si myslíš, že změní váš obor a využíváte ji už nějak?
Jan Adámek
Pro mě je to vzrůšo, je to takový vedlejšák, ale šíleně náročný na čas. Já mám bráchu, který je vývojář v Googlu a ten mi jednoho dne v listopadu zavolal a říkal, že mají strašný průšvih. Vyšel Chat GPT a oni byli úplně mimo, v Google to vyvolalo obrovské pozdvižení. Já jsem se tomu smál a on mi řekl, ať si to sám vyzkouším. Tím to začalo a pokračuje to přes různé aplikace, kam napíšeš text a výsledkem je věrohodné video s tvým obličejem. Já jsem teď vyzkoušel první reklamu na Facebooku a Instagramu přes Chat GPT a bylo to boží, nechal jsem ho zpracovat několik verzí. Samozřejmě v angličtině je to mnohem lepší, ale my máme většinu komunikace v češtině. Angličtina je přirozeně lepší, protože to je větší trh a větší dosah.
Realitní svět a všechny nové věci se testují v Americe a když v Americe, tak v Kalifornii. Kalifornie je kolébka těchto věcí. Já jezdím pravidelně do Ameriky se školit, protože je to fantastické a navíc jsi tam 4 dny a soustředíš se na to, neděláš blbosti, nemusíš odepisovat na stovky mailů a koncentruješ se jen na to. Když přišel Covid, tak jsem byl nešťastný, protože potřebuji každý rok, každý druhý rok nasát ty informace, takže jsem našel podcasty. Problém je, že v Americe je asi tak 100 milionů podcastů, takže nejvíce času mi zabere najít ten, který je kvalitní. Zdlouhavě se dostávám k tomu, že v Kalifornii už testují delší dobu umělou inteligenci na prodeje komerčních nemovitostí, filozofie je v tom, že většina věcí je pořád stejná. Ty věci, které jsem já říkal předtím, na co si má dát kupující pozor, těch je v zásadě konečný seznam. Ty neuronové sítě to zvládnou a výhoda je, že v Americe mají makléři kupující i prodávající stranu, kde platíš 2,5 % jedné straně a 2,5 % druhé straně. Těchto dohromady 5 % ušetříš tím, že se spojíš napřímo přes tu umělou inteligenci, která jim vytvoří heads of terms, rezervační smlouvu, základní podmínky obchodu. Potom si najmeš právníka, který to dá dohromady. Ten smysl toho je rychlost, v realitách je to často o rychlosti a často ti makléři nevezmou telefon, necháš vzkaz, neodpoví a je to o tom, že ty uspoříš.
Bojí se o práci?
Martin Hurych
Bojíš se o práci?
Jan Adámek
Ne, vůbec. Za prvé to nebude tak rychlé a za druhé mám děti ve ScioŠkole a ScioŠkola říká, že život je změna a ve ScioŠkole učí děti adaptovat se na změny. Když si to vezmeš, tak od té doby, co jsem začal podnikat, nebyly tři roky stejné. Od Covidu je to už úplná jízda a všechno je jenom o změně. Teď jde o to, jestli jsi optimista a naladěný na to, že ty změny jsou a přicházejí a některé tě mohou bolet, ale v zásadě je to vždy příležitost. Ty se můžeš posunout na další level, nebo i nějakým jiným směrem, takže já se toho nebojím. Teď jsem napsal několik článků do odborných časopisů s Chat GPT. Já jsem zadal úkony, potom jsem to doopravil, data tam mají špatně, čísla to neumí, ta jsem doplnil ze svých znalostí, nebo z databáze, ale strašně mi to pomáhá. Zatím je to tedy pomocník, zatím se nebojím.
Jak se chystá využít umělou inteligenci ve vlastním podnikání?
Martin Hurych
Já vím, že s GPT může za tři měsíce vyjít další model, o kterém ještě nemáme ani páru, ale kde se třeba vidíš za dva roky a jak se tyto nástroje chystáš osedlat ve své firmě?
Jan Adámek
Já se těším na to, na co přišly už Zásilkovna a Amazon dávno, že stupidní lidskou práci, na kterou nepotřebuješ mozek a tělo, nahradí někdo, kdo to umí mnohem lépe a přesněji. Z čeho jsem já úplně nadšený, je 3D tisk betonu. Je zcela absurdní, že jsme si zvykli, že máš nějaké cihly, nebo tvárnice a z nich stavíš něco, ačkoliv se ti to vůbec nehodí, rozměrově to nesedí a nemá to tepelnou izolaci. Ty si to můžeš všechno vytisknout a počítač to zvládne. Skanska teď staví první projekt, kde 80 % stavebního materiálu je z demolice původních budov. To je to, co mě dokáže nadchnout, to jsou ty příležitosti, je to ekologické, je to udržitelné a je to dost bez lidí. Na co se já těším za dva roky, že spoustu práce, kterou dnes ve firmě vykonávají lidé, bude dělat někdo jiný. My se budeme moci soustředit na to, co ty stroje zatím neumí, což jsou emoce, zážitky, vylepšování služeb a prohlubování znalostí v tom oboru, který děláme.
Shrnutí
Martin Hurych
Kdybys tu dnešní epizodu měl zabalit do nějakých pár vět, abychom ji dali hned pod tvoji fotku na mém webu, co by to bylo?
Jan Adámek
Vidíš to, já jsem poslouchal tolik tvých podcastů a vůbec jsem si neuvědomil, že se mě na to budeš také ptát. Já bych řekl, chystáte-li něco v nemovitostech, tak se vůbec nestyďte podívat se kolem sebe. Buď se podívejte na podcasty, nebo na weby, na nějakou radu, nebo si prostě někoho najměte. Úplně nejlepší je, když se zeptáte, pokud sami nevíte. Hrozně věřím na chemii a na to, že doporučení jsou nejvíc, ostatně my sami máme 98 % byznysu z doporučení a reklamu skoro nemáme.
Druhá věc je, když budete sami investovat do nějakých větších věcí, tak si na to určitě vezměte někoho, kdo o tom ví více než vy. Není to ostuda, je spíše ostuda prodělat zbytečně peníze, nebo se potom trápit špatnou investicí. Vezměte si někoho, kdo vám může zohlednit všechny vlivy, všechny věci, co jsou pro vás důležité, všechny parametry a vaše budoucí plány ohledně továrny, kancelářské budovy, nebo nakonec i bydlení, které si chcete pořídit.
Třetí věc, kterou bych řekl, je, že změna je život a dívejme se na svět optimisticky. Snažme se ty změny brát jako impuls do toho nudného běžného provozního života, abychom zlepšovali sebe a abychom zareagovali na okolí. Potom si můžeme říct, že toho máme dost, už to nechceme dělat a prodáme to někomu většímu, nebo si řekneme, že do toho jdeme, dáme tomu nový směr a na tu změnu se opět připravíme.
Martin Hurych
Skvělé, děkuji a přeji ti, aby ti tvůj životní optimismus dále držel a nerezivěl.
Jan Adámek
Děkuji, Martine.
Martin Hurych
Měl bych ještě na úplný závěr jednu prosbu. Napadlo mě, když jsem tě poslouchal i teď během závěru a během celé epizody, jestli bych tě mohl požádat o bonus pro posluchače, na co si dát pozor při nákupu či prodeji komerční nemovitosti. Je možné něco takového zpracovat do pár bodů?
Jan Adámek
Rádi to připravíme a všem tvým posluchačům to bude s radostí k dispozici.
Martin Hurych
Díky moc, ať se daří.
Jan Adámek
Díky, Martine, ahoj.
Martin Hurych
To byl výlet trochu mimo zajeté koleje tady v Zážehu, nicméně doufám, že jste si to užili, že jste načerpali hromadu inspirace a že jste možná prokoukli další byznys. O bonusu už tady byla řeč, určitě jej stahujte na www.martinhurych.com/zazeh, kde samozřejmě najdete nejen epizodu s Honzou, ale i ostatní epizody. Pokud jsme se vám s Honzou líbili, tak určitě likujte, sdílejte, odebírejte, bez toho svět nefunguje, takže budeme určitě rádi. Já už vám jen držím palce a přeji úspěch, díky.
(automaticky přepsáno Beey.io, upraveno a kráceno)